Tijdelijke huur, verlenging en huurbescherming: wanneer wordt een tweede overeenkomst tóch huur voor onbepaalde tijd?

Tijdelijke huur verlengd? Wanneer ontstaat toch huurbescherming

Bij tijdelijke huurovereenkomsten (red: oud recht) bestaat vaak het idee dat de huur automatisch eindigt op de afgesproken einddatum. In de praktijk blijkt echter regelmatig dat aanvullende afspraken tussen huurder en verhuurder leiden tot onverwachte juridische gevolgen. Een recente uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland laat zien dat een verlenging of beëindigingsafspraak al snel kan resulteren in huurbescherming.

In deze zaak, waarin kantoorgenoot mr. C.M. Sett van  Sett advocaten en belastingadviseurs, optrad als gemachtigde van de huurders, werd een ontruimingsvordering door de verhuurder afgewezen. De kantonrechter oordeelde dat sprake was van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Dat oordeel is van belang voor zowel huurders als verhuurders die werken met tijdelijke huurcontracten.

Wat was er precies aan de hand?

De huurders hadden in 2021 een tijdelijke huurovereenkomst gesloten voor zelfstandige woonruimte. De huur liep van 16 mei 2021 tot en met 31 mei 2022 en zou daarna van rechtswege eindigen. Dit type tijdelijke huur is geregeld in artikel 7:271 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek.

Kort voordat deze periode afliep, ondertekenden partijen een tweede overeenkomst. In deze overeenkomst stond dat de huur “met wederzijds goedvinden” zou eindigen per 31 december 2023. De huurders bleven gedurende die extra periode gewoon huur betalen en in de woning wonen.

Toen de huurders na 31 december 2023 niet vertrokken, stelde de verhuurder dat zij zonder recht of titel in de woning verbleven. De verhuurder startte daarop een kort geding en vorderde ontruiming van de woonruimte. De huurders waren het daar niet mee eens en beriepen zich op huurbescherming.

Beëindigingsovereenkomst of toch een huurovereenkomst?

De  vraag voor de kantonrechter was hoe de tweede overeenkomst juridisch moest worden gekwalificeerd. Mr. C.M. Sett stelde dat het niet beslissend is hoe partijen de overeenkomst hebben genoemd. Van belang is welke rechten en verplichtingen partijen daadwerkelijk zijn overeengekomen.

De kantonrechter oordeelde dat de tweede overeenkomst materieel een huurovereenkomst was. De verhuurder stelde het gehuurde namelijk langer ter beschikking en de huurders betaalden daarvoor huur. Daarmee was voldaan aan de kernvereisten van huur zoals opgenomen in artikel 7:201 BW.

Ook de omstandigheden waaronder de overeenkomst tot stand kwam, speelden een rol. De verhuurder had de overeenkomst zelf toegestuurd met als onderwerp “verlengen huurovereenkomst” en aangegeven tevreden te zijn over de huurders. Dit alles wees erop dat sprake was van een verlenging en niet van een zuivere beëindiging.

Wat betekent dit voor de huur?

Omdat sprake was van een tweede huurovereenkomst na een tijdelijke huur, trad artikel 7:271 lid 1 BW in werking. Dit artikel bepaalt dat een dergelijke huurovereenkomst automatisch wordt aangemerkt als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Dat gebeurt van rechtswege en kan niet contractueel worden uitgesloten.

Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd brengt huurbescherming met zich mee. Dat betekent dat de verhuurder de huur niet zomaar kan beëindigen en dat strenge wettelijke regels gelden voor opzegging en ontruiming. De huurders konden zich in deze zaak dus op huurbescherming beroepen.

De verhuurder stelde echter dat partijen de huur met wederzijds goedvinden hadden beëindigd. Daarbij werd verwezen naar artikel 7:271 lid 8 BW. De kantonrechter moest beoordelen of dat beroep terecht was.

Afstand van huurbescherming: wanneer mag dat?

Artikel 7:271 lid 8 BW maakt het mogelijk om een huurovereenkomst met wederzijds goedvinden te beëindigen. Die bepaling kent echter belangrijke voorwaarden. Een daarvan is dat de beëindiging wordt overeengekomen nadat de huur is ingegaan.

De kantonrechter oordeelde dat deze bepaling beschermend moet worden uitgelegd. Een huurder kan pas afstand doen van huurbescherming wanneer die bescherming daadwerkelijk is ontstaan. In dit geval was de beëindigingsafspraak al gemaakt voordat de huur voor onbepaalde tijd was ingegaan.

De huurders stonden daardoor voor de keuze om te tekenen of de woning per 31 mei 2022 te verlaten. Volgens de kantonrechter is dat geen situatie waarin een huurder vrij en bewust afstand doet van zijn rechten. De beëindigingsafspraak werd daarom als niet geldig aangemerkt.

Geen vaststellingsovereenkomst

De verhuurder voerde ook aan dat sprake was van een vaststellingsovereenkomst. Daarmee zou het mogelijk zijn om af te wijken van de wettelijke regels. De kantonrechter ging daar niet in mee.

Voor een vaststellingsovereenkomst is vereist dat partijen een bestaande onzekerheid of een concreet geschil willen beëindigen. De verhuurder had onvoldoende onderbouwd dat hiervan sprake was op het moment dat de overeenkomst werd gesloten. Het enkele gebruik van het woord “vaststellingsovereenkomst” is daarvoor niet voldoende.

Dwingendrechtelijke huurbescherming kan niet eenvoudig worden uitgesloten door contractuele formuleringen. Ook dit argument bood de verhuurder daarom geen soelaas.

Ontruiming in kort geding: een zware maatregel

Ontruiming van woonruimte is een ingrijpende maatregel met vaak definitieve gevolgen. Daarom geldt in kort geding een hoge toetsingsdrempel. Alleen als vrijwel zeker is dat de bodemrechter ontruiming zal toestaan, kan de vordering worden toegewezen.

In deze zaak was dat niet het geval. De kantonrechter achtte het onvoldoende aannemelijk dat de huurders zonder recht of titel in de woning verbleven. De vordering tot ontruiming werd daarom afgewezen en de verhuurder werd veroordeeld in de proceskosten.

Waarom deze uitspraak belangrijk is

Deze uitspraak laat zien dat tijdelijke huur en verlengingen juridisch complexer zijn dan vaak wordt gedacht. Een aanvullende afspraak kan al snel leiden tot een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, met alle gevolgen van dien. Zowel huurders als verhuurders doen er daarom verstandig aan om voorzichtig te zijn met verlengingen en beëindigingsafspraken.

In deze procedure werden de huurders bijgestaan door mr. C.M. Sett. De zaak illustreert het belang van tijdige juridische bijstand bij geschillen over huurbeëindiging en ontruiming.

Vragen over tijdelijke huur of ontruiming?

Wordt u geconfronteerd met een tijdelijke huurovereenkomst, een verlenging daarvan of een dreigende ontruiming? Dan is het raadzaam om uw juridische positie tijdig te laten beoordelen. Sett advocaten en belastingadviseurs adviseert en procedeert regelmatig over huurrechtelijke vraagstukken.