Gebreken aan het gehuurde: wat kunt u als huurder doen bij achterstallig onderhoud?

Wanneer is sprake van een gebrek aan de woning en welke juridische middelen heeft u als huurder?

Gebreken aan huurwoningen komen vaker voor dan gedacht

Gebreken aan het gehuurde vormen een van de meest voorkomende geschilpunten binnen het huurrecht. Veel huurders krijgen te maken met problemen zoals lekkages, schimmelvorming, een slecht functionerende verwarming of ernstige tocht, terwijl verhuurders niet altijd bereid zijn om tijdig onderhoud te verrichten. In de praktijk ontstaat dan al snel discussie over de vraag of sprake is van een juridisch relevant gebrek en welke rechten daaraan kunnen worden ontleend.

Het  huurrecht biedt huurders vergaande bescherming bij gebreken aan het gehuurde. Die bescherming is grotendeels dwingendrechtelijk van aard, wat betekent dat daarvan niet of slechts beperkt contractueel kan worden afgeweken. Toch blijkt in de praktijk dat huurders hun rechten niet altijd kennen of deze te laat inroepen, met soms verstrekkende gevolgen.

In deze blog wordt uiteengezet wanneer sprake is van een gebrek aan het gehuurde, welke verplichtingen op de verhuurder rusten, welke stappen u als huurder kunt zetten en hoe de rechtspraak hier in de praktijk mee omgaat.

Wat is een gebrek aan het gehuurde volgens de wet?

De wettelijke definitie van een gebrek is opgenomen in artikel 7:204 lid 2 BW. Daarin is bepaald dat sprake is van een gebrek wanneer het gehuurde niet het genot verschaft dat de huurder bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Het gaat daarbij niet alleen om bouwkundige gebreken, maar ook om andere omstandigheden die het huurgenot aantasten.

Onder gebreken vallen bijvoorbeeld lekkages, houtrot, schimmel, onvoldoende isolatie, defecte installaties, maar ook geluidsoverlast die voortvloeit uit bouwkundige tekortkomingen. Van belang is dat het gebrek niet aan de huurder is toe te rekenen en niet reeds bij het sluiten van de huurovereenkomst uitdrukkelijk is aanvaard.

De beoordeling of sprake is van een gebrek vindt plaats aan de hand van de concrete omstandigheden van het geval. Daarbij spelen onder meer de aard van het gehuurde, de hoogte van de huurprijs en de verwachtingen die partijen redelijkerwijs mochten hebben een rol.

Onderhoudsverplichtingen van de verhuurder

Op grond van artikel 7:206 BW is de verhuurder verplicht om gebreken aan het gehuurde te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder kunnen worden gevergd. Deze verplichting geldt zowel voor kleine als voor ernstige gebreken, met dien verstande dat klein dagelijks onderhoud in beginsel voor rekening van de huurder komt.

Veel huurovereenkomsten bevatten bepalingen waarin onderhoudsverplichtingen nader worden ingevuld. Dergelijke bepalingen mogen echter niet afwijken van het dwingendrechtelijke karakter van de wettelijke regeling. Een verhuurder kan zich dus niet eenvoudig onttrekken aan zijn onderhoudsplicht door deze contractueel bij de huurder neer te leggen.

Indien de verhuurder nalaat gebreken te verhelpen, kan dat leiden tot verschillende rechtsgevolgen, waaronder huurprijsvermindering, schadevergoeding of in ernstige gevallen zelfs ontbinding van de huurovereenkomst.

Wat moet u doen als huurder bij een gebrek?

Wanneer u wordt geconfronteerd met een gebrek aan het gehuurde, is het van belang om tijdig en op de juiste wijze te handelen. De eerste stap is het schriftelijk melden van het gebrek aan de verhuurder. Daarbij verdient het aanbeveling om het gebrek zo concreet mogelijk te omschrijven en, indien mogelijk, te onderbouwen met foto’s of rapportages.

De verhuurder moet vervolgens in de gelegenheid worden gesteld om het gebrek binnen een redelijke termijn te herstellen. Wat als redelijk wordt aangemerkt, hangt af van de ernst van het gebrek. Bij acute gebreken, zoals een ernstige lekkage of uitval van verwarming in de winter, mag sneller ingrijpen worden verwacht dan bij minder urgente onderhoudskwesties.

Indien de verhuurder niet reageert of herstel uitblijft, kunt u verdere juridische stappen overwegen. Het is daarbij van belang om niet eigenmachtig maatregelen te nemen zonder juridisch advies, omdat dit uw rechtspositie kan schaden.

Huurprijsvermindering bij gebreken

Een belangrijk rechtsmiddel bij gebreken aan het gehuurde is huurprijsvermindering. Artikel 7:207 BW bepaalt dat de huurder recht heeft op evenredige vermindering van de huurprijs vanaf het moment dat het gebrek is ontstaan, mits de verhuurder van het gebrek op de hoogte was of had moeten zijn.

Huurprijsvermindering treedt niet automatisch in. In veel gevallen is een uitspraak van de Huurcommissie of de kantonrechter nodig om de hoogte van de vermindering vast te stellen. De vermindering wordt doorgaans bepaald aan de hand van de ernst van het gebrek en de mate waarin het huurgenot is aangetast.

In de rechtspraak is herhaaldelijk geoordeeld dat structurele gebreken, zoals langdurige schimmelvorming of een slecht functionerende verwarmingsinstallatie, een aanzienlijke huurprijsvermindering kunnen rechtvaardigen.

Zelf herstel uitvoeren: wanneer mag dat?

Indien de verhuurder na ingebrekestelling nalaat het gebrek te verhelpen, kan de huurder in bepaalde gevallen zelf herstel laten uitvoeren en de kosten verrekenen met de huur. Dit volgt uit artikel 7:206 lid 3 BW. Deze mogelijkheid is echter aan strikte voorwaarden gebonden.

Zo moet sprake zijn van een dringend gebrek en moet de verhuurder daadwerkelijk in verzuim verkeren. Bovendien moet het herstel proportioneel zijn en mogen de kosten niet buitensporig zijn. Onjuiste toepassing van dit recht kan leiden tot huurachterstand en zelfs ontruimingsprocedures.

Het is daarom raadzaam om vooraf juridisch advies in te winnen voordat u overgaat tot verrekening van kosten met de huurprijs.

Ontbinding van de huurovereenkomst wegens gebreken

In uitzonderlijke gevallen kan een gebrek zo ernstig zijn dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn wanneer het gehuurde feitelijk onbewoonbaar is en herstel niet of slechts na lange tijd mogelijk is.

De rechter beoordeelt in dat kader of sprake is van een tekortkoming die ontbinding rechtvaardigt, waarbij ook de belangen van de verhuurder worden meegewogen. Ontbinding wordt niet lichtvaardig aangenomen en geldt doorgaans als ultimum remedium.

De rechtspraak laat zien dat vooral bij langdurige, structurele gebreken waarbij de verhuurder nalatig blijft, ruimte bestaat voor beëindiging van de huurovereenkomst. Dit is relevant in het geval er bijvoorbeeld een minimumhuurperiode is afgesproken.

Gebreken en de rol van de Huurcommissie

Bij woonruimte met een gereguleerde huurprijs kan de Huurcommissie een belangrijke rol spelen. De Huurcommissie kan gebreken vaststellen, een tijdelijke huurverlaging opleggen en de verhuurder verplichten tot herstel.

De procedure bij de Huurcommissie is laagdrempeliger dan een gerechtelijke procedure, maar kent ook beperkingen. Zo is de Huurcommissie niet bevoegd in alle gevallen en zijn haar uitspraken vatbaar voor beroep bij de kantonrechter.

Een zorgvuldige afweging tussen een procedure bij de Huurcommissie en een gang naar de rechter is daarom van belang.

Veelgemaakte misverstanden bij gebreken aan het gehuurde

In de praktijk bestaan hardnekkige misverstanden over gebreken. Zo wordt vaak gedacht dat huurders geen rechten hebben bij oudere woningen of dat gebreken die “erbij horen” bij een lage huurprijs moeten worden geaccepteerd. Dit is niet juist.

Ook komt het regelmatig voor dat huurders de huur eigenmachtig opschorten zonder juridische basis. Dit kan leiden tot huurachterstand en verzwakt de positie van de huurder aanzienlijk.

Goede documentatie en tijdige juridische begeleiding zijn daarom essentieel bij geschillen over gebreken.

Juridisch advies bij gebreken aan het gehuurde

Geschillen over gebreken aan het gehuurde raken vaak aan fundamentele woonbelangen en kunnen grote financiële en praktische gevolgen hebben. Of het nu gaat om huurprijsvermindering, herstel, schadevergoeding of ontbinding, een zorgvuldige juridische beoordeling is noodzakelijk.

Een advocaat huurrecht kan beoordelen of sprake is van een juridisch relevant gebrek, welke stappen het meest effectief zijn en hoe uw positie het beste kan worden veiliggesteld. Daarbij wordt niet alleen gekeken naar de wet, maar ook naar de relevante rechtspraak en de specifieke omstandigheden van uw situatie.

Vragen over gebreken aan uw huurwoning?

Wordt u geconfronteerd met achterstallig onderhoud, schimmel, lekkages of andere gebreken aan het gehuurde en blijft herstel uit? Dan is het verstandig om tijdig juridisch advies in te winnen. Een juiste aanpak kan verdere escalatie en procedures voorkomen.

Wilt u weten waar u juridisch staat en welke mogelijkheden u heeft? Neem dan contact op voor een inhoudelijke beoordeling van uw situatie. Wij adviseren en procederen regelmatig over huurrechtelijke geschillen, waaronder gebreken aan het gehuurde, huurprijsvermindering en procedures bij de kantonrechter en huurcommissie.